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_国瑞置业淡市香港挂牌 内房股优势不再

2017-11-20 11:54

[进入2014年,一些内房股并未收获较好的认购倍数,原因在于公司定位与产品没有特色,对香港资本市场吸引力不大]

日前,国瑞置业(02329.HK)正式在香港联交所主板挂牌。7月4日,招股结果显示,国瑞置业在港公开发售部分未获足额认购。7月7日挂牌当天,国瑞置业首挂报价2.32港元,较上市价低约2.5%。

对于这一结果,业内人士并不感到意外—眼下并非内房股在香港资本市场的黄金时代,加上特色并不突出的资本故事,其在港股市场表现或难再现惊喜。

这家起步于广东、总部在北京的中小规模房企一经上市,关于其项目区域分布、高端住宅去化速度及公司治理水平的批评近期也浮出了水面。

平淡的资本故事

国瑞置业对外界表示,募集资金约60%用于公司的物业开发项目,约30%用于未来在目前经营所在城市和目标城市,物色和收购地皮,其余作为一般企业及营运资金用途。

物业开发、一级土地建设开发、物业投资以及物业管理,是国瑞置业业务的四个部分。其招股资料显示,该公司2011年、2012年、2013年已签约销售额分别为人民币19.47亿元、32.83亿元以及50.57亿元,复合年增长率为61.2%,同期收入分别为人民币17.53亿元、42.76亿元以及68.35亿元,复合年增长率为97.4%。《第一财经日报》记者按招股资料上的收入构成计算得出,物业销售在总收入中的占比分别约为71.1%、82.7%、 66.6%。

对于国瑞置业此番上市,安信国际在评价中提到,目前中国房地产行业处于中期调整阶段,持续时间较长,小型开发商逆势成长难度较大,在具备土地成本较低优势的同时,二、三线城市楼市风险较大、负债比率较高是这家房企的弱项。

据兰德咨询统计,2012年以来,已有多家中国内地房企通过招股形式进入中国港股市场,其中,2013年有7家,多数都为中小房企。然而,眼下内地房企在香港资本市场融资的最佳时机已经过去,难以像过去一样以高估值发行股票。

兰德咨询总裁宋延庆昨天也分析称,与当年融创、龙湖等规模较大房企不同,近年在香港上市的内地房企多为净资产20亿元~30亿元的中型开发企业,融资额多在10亿元~20亿元,融资规模并不理想。

“香港资本市场对内地房地产市场和房地产企业不是太看好,所以认购不积极,超额认购的时代一去不复还。”宋延庆分析,香港是较为缺地的城市,在港股市场,土地储备相对来说比较好讲故事,另外,近两年,也有几家企业上市时打高周转的概念。但他认为,进入2014年,一些内房股并未收获较好的认购倍数,原因在于公司定位与产品没有特色,对香港资本市场吸引力不大。

豪宅去化慢

上市之际,国瑞置业董事会主席兼执行董事张章笋对外称,未来,国瑞置业将形成以北京和珠江三角洲地区为中心,辐射全国主要经济增长区域的战略布局。

面对香港投资者,国瑞置业如此讲述自己的价值故事:“北京市二环路内第二大的物业开发商,拥有4.1%的市场份额,并且为北京第45大物业开发商,所占市场份额为0.34%。此外,根据第一太平戴维斯报告,至2014年3月31日,以竣工建筑面积计算,我们作为投资物业持有的北京国瑞购物中心亦为北京市二环路内第二大的购物中心。我们在北京的所有已竣工项目均位于北京市中心天安门广场方圆1~5公里范围内。”

国瑞置业所强调的“二环路内”,主要指的是崇文门商圈,项目主要是国瑞城、国瑞紫金台等,此外还有富贵园购物中心和国瑞中心。据媒体公开报道,国瑞城与北京富贵园权益货值合计18.76亿元,国瑞中心权益货值为24.26亿元。

在以上项目中,精装高端住宅国瑞紫金台近期因降价和去化速度遭到外界质疑。近期媒体指出,这个原本计划售价为10万元/平方米的项目,在上市之前下调价格,目前售价8万元/平方米。

本报记者昨天在网上查询到的报价显示,该项目均价为8.5万元/平方米,而该楼盘销售人员在电话中告诉记者,目前,该项目在售房源价格最低的为7万多元/平方米,价格最高的为10万元/平方米,现在购买有一定折扣。

对于该项目,克而瑞信息集团北京首席分析师牟增彬评价称,项目位于崇文门板块核心商圈,地段价值突出,周边配套尤其是商业和医疗配套十分优越,产品方面,设计较人性化。但在这一提供购房指导的第三方房产信息平台上,牟增彬提醒,由于项目本身属于公寓式格局,居住舒适度有限,相对于1.5万元/平方米的豪宅级精装修和高达8万元/平方米的单价,在客群定位上有一定偏差,因此去化速度较慢。

有媒体称,2011年4月转现房销售至今,国瑞紫金台5号楼共计323套房源仅签约了142套,去化率不足44%。

除了上述项目,国瑞置业还拥有北京市祈年大街一侧的土地一级开发项目,前段时间,该项目则因拆迁进程缓慢而被业内称为“难啃的骨头”。而去年2月,国瑞置业又以28亿元总价低溢价竞得北京市崇文门东南地块。

“国瑞中心这类项目通常毛利率较高,但国瑞的豪宅去化速度很慢,去化率低对其结算营业收入有影响,未来也影响股价。”一知情人士分析指出,从国瑞置业在北京的区域分布来看,项目过多依托于崇文门区域,“如果一个企业在一个片区的政府资源链条断了的话,受到的打击会很大。”

除了豪宅项目去化缓慢与区域分布过于倚重某个片区之外,关于这家房企家族式管理的传言也随着上市在业内蔓延开来。上市后,国瑞置业四个执行董事中,张章笋本人及其家人占了三席。

上述知情人士说:“该公司执行董事席位设置有可能造成个人情绪影响公司决策的情况,不利于公司发展和治理。”

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发布时间:2017-11-20 11:54

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